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Os custos que "comem" o lucro de quem compra e vende imóveis
Publicado em 29/Jan/2013
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São Paulo – Com a alta de preços dos últimos anos, os imóveis residenciais diminuíram bastante sua capacidade de gerar bons retornos com aluguéis, ou mesmo com a valorização. Ainda assim, a alta nos preços dos usados em 2012 foi maior que a inflação em quase todas as regiões acompanhadas pelo Índice FipeZap, e o brasileiro continua encarando-os como investimentos sólidos e com proteção do poder de compra.

Em reportagens anteriores, EXAME.com já mostrou que alugar imóveis residenciais pode não ser um bom negócio em 2013, e que a compra de um imóvel usado, ainda que para morar, implica uma série de custos com a burocracia. Nesta reportagem você vai conhecer os custos envolvidos no processo de compra e venda de um imóvel, que podem ultrapassar um quarto do valor do investimento e corroer o lucro do proprietário.

Por se tratar de um procedimento trabalhoso e caro, a venda de um imóvel deve ser bastante ponderada. Para quem especula, isto é, compra e revende para ganhar com a valorização, os custos do processo podem ser proibitivos caso não seja possível repassá-los. Além dos custos obrigatórios na hora da compra – ITBI, registro e escritura – há outras despesas obrigatórias na hora da venda e taxas adicionais que podem ser cobradas se o imóvel tiver sido comprado na planta.

Tudo isso “come” uma boa parcela do eventual lucro, o que deve ser previsto na hora de anunciar o preço de venda. Contudo, se o imóvel ficar muito caro, será difícil encontrar um comprador. Veja a seguir as mais de dez taxas que podem encarecer o processo de compra e venda de um imóvel. Aqui há também simulações de custos em duas situações: para o imóvel comprado na planta e vendido na entrega das chaves e para a compra de um imóvel usado com revenda futura.

Taxas para compra de imóveis novos: pagas por quem compra o imóvel ainda na planta ou já pronto diretamente da incorporadora

Embora não sejam obrigatórias, às vezes essas taxas podem ser incluídas por meio de cláusulas contratuais, o que requer atenção especial do comprador do imóvel. Primeiro porque esses custos nem sempre são incluídos no valor que vem na escritura. Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do que o que foi efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o ganho de capital na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre o ganho de capital quando cobradas à parte.

Em segundo lugar porque, de acordo com Carlos Eduardo Fujita, sócio do escritório Turci Advogados, todas essas taxas são questionáveis na Justiça. O comprador, porém, deve ponderar se os custos e a demora de um eventual processo valem a pena ou se é melhor pagá-las de uma vez e tentar repassar a despesa na hora de vender o imóvel.

1) Taxa de cessão de contrato, também conhecida como “taxa de repasse”, “taxa de transferência”, “taxa de renúncia do exercício de preferência”, entre outros nomes:

Custo: variável, até 3,5% do valor do imóvel.
Quem cobra: a incorporadora.
Quando é cobrada: quando o primeiro comprador do imóvel o revende antes de quitar o saldo devido à incorporadora, isto é, repassa o contrato e o saldo devedor a um terceiro.
Por que é cobrada: em tese, a incorporadora tem direito de preferência de recompra do imóvel que vendeu. Para abrir mão dele, ela cobra essa taxa, já prevista no contrato de compra e venda, mas paga efetivamente apenas na hora em que o imóvel é revendido. Até a entrega das chaves, o comprador ainda não é efetivamente dono do imóvel, pois tem um saldo devedor junto à incorporadora. Se a revenda é realizada ainda nesse estágio em que o financiamento ainda não foi transferido para um banco, na prática o saldo devedor é transferido para um segundo comprador.

Lista de Imóveis
Listando de 1 até 10, em 812
Bella Vista Paulicéia | Apartamentos de 1 e 2 dorms | 21 a 46 metros | Na Bela Vista
Residencial » Apartamento
R$ 225.000 Vendas a partir de CEP: 01316-000, Rua Francisca Miquelina, N°: 277, Bela Vista, São Paulo, São Paulo, Brasil 1 ~ 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , Privativo: 20,51 ~ 46,07m² , Total: 493,00m² , Útil: 20,51 ~ 46,07m²
  Bella Vista Paulicéia | Apartamentos de 1 e 2 dorms | 21 a 46 metros | Na Bela Vista É composto por studios, 1 e 2 dormitórios com dimensões de 18m² a 48m². Completíssimo, o edifício conta com lounge, fitness, lavanderia e piscina com solarium.   As áreas comuns são entregues equipadas e decoradas e o empreendimento tem ainda pet place e bicicletário. Preço e disponibilidade do imóvel sujeitos a alteração sem aviso prévio.
R$ 225.000 Vendas a partir de
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Dsgn Lorena | Apartamentos de 1 dorm | 26 metros | Nos Jardins
Residencial » Apartamento
R$ 615.000 Vendas a partir de CEP: 01424-005, Alameda Lorena, N°: 870, Jardim América, São Paulo, São Paulo, Brasil 1 ~ 3 Dormitório(s) , 1 ~ 7 Banheiro(s) , 1 ~ 3 Vaga(s) , Privativo: 26,05 ~ 278,73m² , Total: 3.907,59m² , Útil: 26,05 ~ 278,73m²
  Dsgn Lorena | Apartamentos de 1 dorm | 26 metros | Nos Jardins Imagine morar na rua mais arborizada do Jardins. Viver em uma das regiões mais nobres de São Paulo e do mundo.   Estar perto de marcas, serviços e infraestrutura de alto padrão para cada detalhe do seu estilo de vida. Se cuidamos de tudo da porta pra fora, imagine o que te espera aqui dentro. Preço e disponibilidade do imóvel sujeitos a alteração sem aviso prévio.
R$ 615.000 Vendas a partir de
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Residence Jacques Pilon | Studios de 1 dorm | 20 a 42 metros | No Centro de SP
Residencial » Flat/Loft/Estúdio
R$ 335.000 Vendas a partir de CEP: 01026-001, Avenida Senador Queirós, N°: 101, Centro, São Paulo, São Paulo, Brasil 1 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , Privativo: 19,70 ~ 41,93m² , Total: 1.221,00m² , Útil: 19,70 ~ 41,93m²
  Residence Jacques Pilon | Studios de 1 dorm | 20 a 42 metros | No Centro de SP Imagine que você pudesse viajar no tempo e buscar no passado a essência daquilo que foi mais valioso na época e trazer tudo isso para o presente. A incorporadora fez isso com um dos edifícios mais emblemáticos do Centro e batizou o projeto em homenagem ao arquiteto que o projetou.   Elegância, bom gosto, sofisticação, são atemporais e dão origem ao Retroart. Um conceito diferenciado, que preserva a...
R$ 335.000 Vendas a partir de
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Lindo Apartamento na Vila Mariana | Rua França Pinto | 80 metros
Residencial » Apartamento
R$ 750.000 Vendas a partir de rua frança pinto, Vila Mariana, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 2 Banheiro(s) , 1 Suíte(s) , 1 Vaga(s) , Útil: 80,00m²
Apartamento com ótima distribuição de espaço. Dois dormitórios (sendo uma suíte) com armários embutidos, sala de estar, sala de jantar, dois banheiros, cozinha tipo americana com móveis planejados e área de serviço. Amplas janelas, piso todo em porcelanato. Elétrica e hidráulica recém refeitas.Prédio tranquilo e silencioso (duas unidades por andar), com salão de festas, brinquedoteca e portaria 24h. Uma vaga de garagem fixa e bicicletário na garagem.Ótima localização a apenas...
R$ 750.000 Vendas a partir de
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Window Moema | studios de 1 dorms | cobertura duplex de 2 dorms | 27 e 104 metros
Residencial » Apartamento
R$ 504.430 Vendas a partir de CEP: 04075-020, Avenida Açocê, N°: 50, Moema, São Paulo, São Paulo, Brasil 1 ~ 2 Dormitório(s) , 1 ~ 3 Banheiro(s) , Privativo: 26,65m² , Total: 2.009,63m² , Útil: 26,65m²
  Window Moema | studios de 1 dorms | cobertura duplex de 2 dorms | 27 e 104 metros Um rooftop no 27º andar com vista cinematográfica, academia, lounge e espaço gourmet. COWORKING: um espaço de trabalho compartilhado e independente para o seu negócio.   MALL: compras, serviços e gastronomia sem sair de casa. MOBILIDADE: colado no metrô Moema, ao lado de ciclovias e próximo a vias que interligam a cidade. LAZER: uma infra completa, com piscinas adulto e infantil, espaço kids,...
R$ 504.430 Vendas a partir de
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Eredità - Parque da Mooca | Apartamentos com 3 e 4 dorms | 93 a 163 metros | Apartamento na Mooca
Residencial » Apartamento
R$ 876.210 Vendas a partir de CEP: 03123-020, Rua Barão de Monte Santo, N°: 1280, Mooca, São Paulo, São Paulo, Brasil 3 ~ 4 Dormitório(s) , 3 ~ 5 Banheiro(s) , 1 ~ 2 Suíte(s) , 2 Vaga(s) , Privativo: 92,65m² , Total: 5.725,79m² , Útil: 92,65m²
  Eredità - Parque da Mooca | Apartamentos com 3 e 4 dorms | 93 a 163 metros | Apartamento na Mooca Na Mooca há sempre um encontro. A essência do passado e o presente urbano interagem em cada esquina. A convergência da tradição dos imigrantes italianos com os desejos dos cosmopolitas fiéis ao bairro. Preço e disponibilidade do imóvel sujeitos a alteração sem aviso prévio.
R$ 876.210 Vendas a partir de
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Praça Lindenberg Clodomiro Itaim | Apartamentos com 3 ou 4 dorms | 191 a 358 metros | 3 e 4 suítes
Residencial » Cobertura
R$ 5.330.700 Vendas a partir de CEP: 04537-011, Rua Clodomiro Amazonas, N°: 529, Itaim Bibi, São Paulo, São Paulo, Brasil 3 ~ 4 Dormitório(s) , 5 ~ 7 Banheiro(s) , 3 ~ 4 Suíte(s) , 2 ~ 4 Vaga(s) , Privativo: 191,30 ~ 358,39m² , Total: 1.907,62m² , Útil: 191,30 ~ 358,39m²
  Praça Lindenberg Clodomiro Itaim | Apartamentos com 3 ou 4 dorms | 191 a 358 metros | 3 e 4 suítes Conheça o Praça Lindemberg Itaim, um projeto singular, sofisticadas áreas de lazer e arquitetura contemporânea na melhor localização do Itaim.
R$ 5.330.700 Vendas a partir de
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Lindenberg Vila Mariana | Apartamentos com 3 suítes | 211 a 277 metros | Imóveis de SP
Residencial » Apartamento
R$ 3.494.000 Vendas a partir de CEP: 04016-002, Rua França Pinto, N°: 616, Vila Mariana, São Paulo, São Paulo, Brasil 3 Dormitório(s) , 5 Banheiro(s) , 3 Suíte(s) , 3 Vaga(s) , Privativo: 210,55 ~ 276,70m² , Total: 210,55m² , Útil: 210,55 ~ 276,70m²
  Lindenberg Vila Mariana | Apartamentos com 3 suítes | 211 a 277 metros | Imóveis de SP De concepção moderna, os apartamentos são amplos e os ambientes têm medidas incomparáveis com produtos semelhantes. São 4 dormitórios ou 3 suítes com sala ampliada, elevadores privativos, terraço gourmet integrado a cozinha e sala, suíte máster incrível e terraço exclusivo, são alguns dos itens que fazem a diferença deste projeto.   Preço e disponibilidade do imóvel sujeitos a...
R$ 3.494.000 Vendas a partir de
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Harpia
Residencial » Apartamento
R$ 163.302 Vendas a partir de CEP: 05729-140, Rua Dom Salomão Ferraz, Vila Andrade, São Paulo, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , Privativo: 43,32 , Total: 8.372,90 , Útil: 43,32
Localizado na zona sul, o Harpia está a 5 minutos da Estação Vila das Belezas do metrô e com fácil acesso à Avenida Giovanni Gronchi. Também está próximo da rede Carrefour Hipermercado, Shopping Morumbi Town e do Centro Empresarial. Preço e disponibilidade do imóvel sujeitos a alteração sem aviso prévio.
R$ 163.302 Vendas a partir de
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Reserva Tarumã
Residencial » Apartamento
R$ 149.000 Vendas a partir de CEP: 07176-180, Rua Turvolândia, N°: 829, Bonsucesso, Guarulhos, São Paulo, Brasil 2 Dormitório(s) , 1 Banheiro(s) , Privativo: 44,18 , Total: 12.884,99 , Útil: 44,18
Localizado em Guarulhos, o Reserva Tarumã está com fácil acesso à Rodovia Presidente Dutra. Também está próximo do Shopping Bonsucesso, Supermercado Nagumo e a 7 minutos do Parque das Araucárias. Preço e disponibilidade do imóvel sujeitos a alteração sem aviso prévio.
R$ 149.000 Vendas a partir de
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